토지거래 허가구역 아파트 매매 : 경험자가 정리한 주의사항

🧾 목차

• 토지거래 허가구역 아파트 매매 절차
• 토지거래 허가구역 아파트 매매 시 주의할 점
• 토지거래 허가신청 제출서류
• 토지거래 허가 심사기준

 

현재 서울 및 주요 수도권 지역은 대부분 ‘토지거래 허가구역’으로 지정되어 있습니다. 이에 따라 무리없이 아파트를 매매하기 위해 주의해야 하는 사항을 경험자의 입장에서 정리해보았습니다.

 

토지거래 허가구역 아파트 매매 절차

토지거래 허가구역 내 아파트를 거래할 때는 아래 절차를 따라야 합니다.

1️⃣ 허가신청 우선
매수자와 매도자는 공동으로 구청에 허가를 신청해야 합니다. 필요 서류는 1.신청서 2.자금조달계획서 3.토지이용계획서 4.개인정보 수집 및 이용 동의서 등입니다.

처리기간은 해당 시군구의 사정에 따라 다르지만 신청일로부터 15일 이내에 허가증이 교부됩니다. 처리가 완료되면 문자로 통지가 가며, 문자를 받은 신청자는 해당 시군구청에서 허가증을 수취하시면 됩니다.

 

# 개인적 경험으로는 허가신청일로부터 15일차 17시 50분에 처리완료 문자를 받았습니다. 충분히 여유를 두고 기다리셔야 하는 점 유념하시기 바랍니다.

 

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# 추가적으로 매수자의 경우, 토지거래 허가신청이 거부된 경우가 아주 간혹 발생할 수 있으므로 가계약 시 해당 사유 발생 시 가계약금을 반환받는 다는 내용으로 미리 협의해두시면 불가피한 손해를 예방하실 수 있습니다.

2️⃣ 본계약 체결
허가증이 발급된 이후에만 매매 계약이 유효합니다. 따라서 허가증이 교부된 이후 본계약을 체결합니다.

 

매매계약 체결 후 중개사무소에서 계약신고를 할 때 허가증을 첨부해야 하며, 허가 없이 체결한 계약은 무효 처리될 수 있으니 주의해야 합니다.

 

# 개인적 경험으로 계약일은 허가신청일로부터 16일차로 사전에 협의를 해두심이 좋습니다. 매수자와 매도자 간 시간조정이 어렵다면 중개소 위임을 적극적으로 활용하실 수 있습니다.

 

# 주택담보대출을 활용하여 주택을 매수하는 경우, 주택담보대출 신청을 위해 매매거래 신고필증이 반드시 필요합니다. 토지거래 허가구역 지정 이후 정부에서 자금조달계획서 등을 충분히 검토함에 따라 신고필증 발급이 지연될 수 있으니 잔금을 지정에 여유를 두시기 바랍니다.

3️⃣ 입주 및 실거주 의무
주거용지의 경우, 취득일 기준으로 최소 2년간 실거주 의무가 있습니다.

허가 후 4개월 이내 입주하지 않으면 이행강제금(매입가의 10% 이내) 또는 형사처벌(2년 이하 징역, 공시지가의 30% 이하 벌금)을 받을 수 있습니다.

토지거래 허가구역 아파트 매매 시 주의할 점

✅ 허가 전에 계약금 송금 금지
가계약금을 보냈더라도 허가가 나지 않으면 계약은 무효입니다.

✅ 특약사항 명시
계약서에 반드시 ‘허가 불허 시 계약 자동 해제’ 문구를 넣어야 안전합니다.

 

✅ 잔금일 여유두고 설정
토지거래 허가 및 신고필증 발부 등의 처리과정에서 지연이 발생할 수 있으므로 잔금일은 한 달 이상 여유를 두고 설정하여야 원활한 진행이 가능합니다.

✅ 면적 기준 확인
서울 일부 지역은 6㎡ 초과부터 허가 대상이 되므로, 면적 기준을 반드시 확인하세요.

✅ 허가 기간 준수
허가 후 4개월 이내에 입주해야 하며, 실거주 의무를 어기면 강제 처분될 수 있습니다.

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토지거래 허가구역 내 아파트를 매수하려면 계약 순서·서류·실거주 의무를 철저히 지켜야 합니다. 이 과정을 간과하면 계약이 무효가 되거나 벌금을 물 수 있으니, 반드시 사전에 확인하고 진행하세요.

신청서류와 절차, 심사기준 등에 대해 더 자세한 정보를 원하신다면 아래 이전 포스팅 글을 참고하시기 바랍니다.

 

토지거래허가 신청 가이드 : 신청시점, 제출서류, 처리기간 등

토지거래허가 신청 가이드 : 신청시점, 제출서류, 처리기간 등

 

토지거래 허가신청 시 필요서류와 절차, 심사기준, 처리기간 총정리

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